Startseite > Heimat & Perspektive > Bauen & Ortsentwicklung > Bauen in Oberhaching & Ortsgestaltungssatzung
Das Bauen auf einem eigenen Grundstück wird durch viele Gesetze und Vorschriften geregelt. Die grundsätzliche Bebaubarkeit, die Größe, die Nutzungsmöglichkeiten – das alles lässt sich aus den Bebauungsplänen oder der umgebenden Bebauung ableiten. Der Gesetzgeber gibt darüber hinaus den Gemeinden ausdrücklich die Möglichkeit, durch eine Satzung auch die Eckpunkte, den Rahmen für die Gestaltung der Gebäude vorzugeben (Ortsgestaltungssatzung).
In den sechziger Jahren waren für Oberhaching große Siedlungsgebiete mit bis zu 60.000 Einwohnern geplant, und ähnliche, neue Siedlungsgebiete entstanden in München und in vielen Umlandgemeinden, beispielsweise in Neuperlach oder in Taufkirchen. Die Gemeinde Oberhaching ging damals ganz bewusst einen anderen Weg: Im Rahmen einer Entwicklungsplanung gab sich Oberhaching andere Ziele, ein Leitbild entstand. Oberhaching wollte nicht anonymer Vorort von München sein, sondern sich durch ein voralpenländisch geprägtes Ortsbild, durch ein aktives Miteinander der Menschen, durch die Möglichkeit zum Wohnen und Arbeiten seine eigene Identität bewahren. Neben den Leitlinien einer organischen Entwicklung von Innen nach Außen, dem Festhalten an funktionierenden und lebendigen Ortsmitten, dem Streben nach Aufenthalts- und damit nach Lebensqualität in den öffentlichen Räumen und vielen weiteren Bausteinen wurde bereits Mitte der siebziger Jahre eine Ortsgestaltungssatzung erlassen.
Angestrebt wurde und wird ein klarer, rechteckiger Baukörper mit einem ruhigen, flachgeneigten Satteldach. Der Straßenraum soll wahrnehmbar durch die Gebäude begrenzt werden, nicht durch Einfriedung und Sichtschutzwände, und damit auch ganz selbstverständlich Lebensraum sein. Die traditionellen Materialien und Baustoffe unserer Region sollen sich in den Häusern wieder finden. Mit Landschaft, der Vielfalt der Natur und dem natürlichen Gelände soll sorgfältig und behutsam umgegangen werden. Dabei kann die Satzung auch sehr modern interpretiert werden und besondere Nutzungen, insbesondere öffentliche Bauten, brauchen oft eine besondere Gestaltung.
Angestrebt wurde und wird ein klarer, rechteckiger Baukörper mit einem ruhigen, flachgeneigten Satteldach. Der Straßenraum soll wahrnehmbar durch die Gebäude begrenzt werden, nicht durch Einfriedung und Sichtschutzwände, und damit auch ganz selbstverständlich Lebensraum sein. Die traditionellen Materialien und Baustoffe unserer Region sollen sich in den Häusern wieder finden. Mit Landschaft, der Vielfalt der Natur und dem natürlichen Gelände soll sorgfältig und behutsam umgegangen werden. Dabei kann die Satzung auch sehr modern interpretiert werden und besondere Nutzungen, insbesondere öffentliche Bauten, brauchen oft eine besondere Gestaltung.
Oberhaching bleibt seiner Linie, seinem Leitbild treu. Eine Ortsgestaltungssatzung verhindert kein Baurecht oder verteuert die Grundstücke. Aber jedes Gebäude, die Gestaltung jedes Hauses ist eben nicht nur Privatsache, es entfaltet immer auch eine öffentliche Wirkung auf die umgebende Bebauung, auf das Ortsbild. Die Gesamtheit der Gebäude in Oberhaching soll auch in Zukunft ein funktionierendes, ein stimmiges und harmonisches Ganzes ergeben. Das Ortsbild unserer Heimatgemeinde Oberhaching soll nicht dem Zufall überlassen werden, sondern auch in Zukunft aktiv und bewusst gestaltet werden. Damit Oberhaching nicht beliebiger und gesichtsloser Vorort von München wird, sondern selbstbewusst die eigene, oberbayerische Identität und Unverwechselbarkeit behält.
Oberhaching will weder Gartenstadt noch Villenvorort noch Trabantenstadt sein. Oberhaching soll sich eigenständig entwickeln – ländlich geprägt, mit unverwechselbaren, gewachsenen Ortskernen in der Siedlungsmitte. Diese Überlegungen führten 1975 zur ersten umfassenden Ortsbausatzung in Bayern. Eine landschaftsgerechte Bauweise im südlichen Oberbayern zeichnet neben einer natürlichen und überlegten Materialwahl drei Gesichtspunkte besonders aus, die in der Oberhachinger Ortsbausatzung ihren Niederschlag gefunden haben.
Die Gemeinde Oberhaching bietet allen Bauwilligen eine kostenlose Bauberatung an, auch und gerade im Hinblick auf die örtlichen Bauvorschriften. Bereits beim Bauantragsverfahren bietet das Bauamt seine Unterstützung an, um das Baugenehmigungsverfahren möglichst reibungslos und zügig abschließen zu können.
Die zuständige Baugenehmigungsbehörde ist das Landratsamt München (siehe rechte Spalte).
Kompetenzstelle Energieagentur Ebersberg-München
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Für Ihre gezielte Erstinformation bietet die Energieagentur verschiedene Online-Vorträge und Online-Basis-Beratungen an, die erste Orientierung und Unterstützung bieten und schnell Licht ins Dunkle bringen kön-nen. Alle Termine und Angebote finden Sie hier:
Wir bitten alle Bürgerinnen und Bürger, uns per Kontaktformular auf unserer Website zu kontaktieren und uns auf diesem Wege ihren Beratungswunsch mitzuteilen.
Oberhaching bleibt seiner Linie, seinem Leitbild treu. Eine Ortsgestaltungssatzung verhindert kein Baurecht oder verteuert die Grundstücke. Aber jedes Gebäude, die Gestaltung jedes Hauses ist eben nicht nur Privatsache, es entfaltet immer auch eine öffentliche Wirkung auf die umgebende Bebauung, auf das Ortsbild. Die Gesamtheit der Gebäude in Oberhaching soll auch in Zukunft ein funktionierendes, ein stimmiges und harmonisches Ganzes ergeben. Das Ortsbild unserer Heimatgemeinde Oberhaching soll nicht dem Zufall überlassen werden, sondern auch in Zukunft aktiv und bewusst gestaltet werden. Damit Oberhaching nicht beliebiger und gesichtsloser Vorort von München wird, sondern selbstbewusst die eigene, oberbayerische Identität und Unverwechselbarkeit behält.
Oberhaching will weder Gartenstadt noch Villenvorort noch Trabantenstadt sein. Oberhaching soll sich eigenständig entwickeln – ländlich geprägt, mit unverwechselbaren, gewachsenen Ortskernen in der Siedlungsmitte. Diese Überlegungen führten 1975 zur ersten umfassenden Ortsbausatzung in Bayern. Eine landschaftsgerechte Bauweise im südlichen Oberbayern zeichnet neben einer natürlichen und überlegten Materialwahl drei Gesichtspunkte besonders aus, die in der Oberhachinger Ortsbausatzung ihren Niederschlag gefunden haben.
Genehmigungsfreie Bauvorhaben nach Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO)
Die meisten Hausbesitzer haben sich schon mal mit sog. genehmigungsfreien (bzw. verfahrensfreien) Bauvorhaben nach Art. 57 BayBO beschäftigt. Für so manchen gab es nach erfolgter Ausführung ein böses Erwachen. Art. 57 BayBO suggeriert nämlich eine abschließende und feststellende Zulässigkeit. Allerdings entbindet die Genehmigungsfreiheit nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich rechtliche Vorschriften an die baulichen Anlagen gestellt werden. Hier sind insbesondere das Bauplanungsrecht (BauGB) und die Örtliche Bauvorschrift zu erwähnen. Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) ist nämlich ein genehmigungsfreies Bauvorhaben nur dann zulässig, wenn es sich auch in die nähere Umgebung einfügt. Im Übrigen sind evtl. Festsetzungen eines Bebauungsplanes zu beachten. Auch die Abstandsflächenvorschriften schränken sehr oft den Bau von Nebengebäuden ein. Im speziellen einige Anmerkungen zur Genehmigungsfreiheit von Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren.
Das Dach als solches spielt für das Gesamtbild des Straßen-, Außen- und Landschaftsraumes eine sehr prägende Rolle und ist auch gestaltungswirksames Bestandteil eines jeden Gebäudes. Der Gesetzgeber hat deshalb bereits in seiner Kernaussage zur Genehmigungsfreiheit den Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a) BayBO speziell zu Sonnenenergieanlagen und Sonnenkollektoren eine Aussage getroffen. Darin werden nur „in“ und „an“ Dach- und Außenwandflächen liegende Anlagen von der Genehmigungsfreiheit erfasst. Sofern sie nicht direkt in der Dachfläche liegen, sind sie gebäudeunabhängig mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m verfahrensfrei. Aber auch hier gilt der Vorbehalt anderer öffentlich rechtlicher Vorschriften, wie das Bauplanungsrecht und im Besonderen die Örtliche Bauvorschrift.
Solarenergieanlagen oder Sonnenkollektoren müssen „in“ und „an“ der Dachfläche errichtet werden, d.h. sie müssen Teil der Dachfläche sein, also in diese eingebaut oder aufgelegt aber nicht aufgesetzt oder aufgeständert. Bis zu welcher Höhe sich Anlagen noch „in“ der Dachfläche befinden, beurteilt sich nach dem optischen Gesamteindruck, wobei die Umstände des Einzelfalles maßgebend sind. Es ist also nicht zwingend, dass die Anlagen exakt bündig in die Dachfläche eingebaut werden.
Wie bereits erwähnt, ist bei der Errichtung dieser Anlagen die Örtliche Bauvorschrift zu beachten, welche in Ziffern 7.8, 9.3 und 9.4 regelt, dass Solar- und Photovoltaikanlagen in der Dachfläche so anzuordnen sind, dass ein störendes nebeneinander von Kollektorflächen, liegenden Dachfenstern, Dachaufbauten, Dacheinschnitten, Kaminen sowie ähnlichen Bauteilen vermieden wird. Die Kollektorflächen dürfen nicht an empfindlichen Stellen, wie Dachrand (Ortgang) angebracht werden. Wir empfehlen, die einzelnen Module in Reihe zu schalten und diese bandartige Kollektorfläche im Bereich des Firstes oder der Traufe anzubringen. Die Dachfläche als solche wird hierdurch am wenigsten gestört.
Bitte nehmen Sie unsere Bauberatung in Anspruch, damit Sie abschließende Sicherheit haben, dass eine an sich genehmigungsfreie Maßnahme auch tatsächlich keiner Genehmigung oder zusätzlicher Erlaubnis bedarf
Bauanträge sind grundsätzlich über die Gemeinde einzureichen. Innerhalb von 2 Monaten muss das Bauvorhaben im Gremium des Bau- und Werkausschusses behandelt und dann über die Zustimmung entschieden werden. Der zuständige Bau- und Werkausschuss tagt in der Regel einmal im Monat. Die Baugenehmigungs- und Bauaufsichtsbehörde ist allerdings beim Landratsamt München angesiedelt.
Mit Baubeginn ist dem Landratsamt München eine Einmessbescheinigung mit Höhenkote vorzulegen.
Zu den folgenden Zeiten hat unsere Verwaltung geöffnet:
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